17 Ene Sobra suelo industrial
JULIÁN LARRAZ |
EN CIFRAS
30%
Es la variación máxima de precios que aseguran los polígonos industriales de la Comunitat Valenciana que han sufrido durante esta crisis, iniciada hace ya cuatro años
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El balance de entre las nuevas empresas que abrieron en el Polígono Fuente de Jarro con respecto a las que cerraron fue de menos uno en el 2010. Desde este polígono aseguran que la tendencia de cierre de empresas ya se ha frenado.
Infidelidad
El ratio de infidelidad que aseguran los empresarios que han tenido respecto a los que les arrendaban la nave ha sido alto. La caída de precios ha motivado, especialmente en el sector de la logística, a cambiar de nave tanto por buscar una menor ubicación como para cambiarse por una más pequeña.
Los polígonos industriales tocaron fondo en su desocupación el año pasado tras un 2008 y 2009 dramáticos en los que el volumen de suelo industrial seguía creciendo mientras que los más enclaves peor ubicados sufrían una notable desplobación. Al contrario que en el mercado inmobiliario residencial, en términos generales, el stock de naves no sólo no se reduce sino que, además, no existe previsión alguna de que la situación mejore en los próximos meses ni para los polígonos mejor ubicados ni para los que nacieron al calor del boom inmobiliario sin que existiera una demanda real para esa zona.
A esta situación se le suma que el baile de naves ya ha terminado. Durante los dos últimos años, las negociaciones por el alquiler han sido constantes propiciando, especialmente dentro del terreno logístico, una cambio de ubicaciones importante. Por un lado, los altos precios de la bonanza no se podían soportar en plena depresión económica mientras que, por otro, la crisis ha reducido notablemente las necesidades de las empresas que han visto caer su producción reduciendo por tanto el número de metros cuadrados que necesitan para su actividad.
Los principales polígonos industriales de la Comunitat lo tienen claro. No hace falta más suelo industrial. Elche Parque Industrial asegura: «pensamos que debe existir suelo industrial de calidad y con buenas infraestructuras y servicios, e intentar recuperar y modernizar aquellas zonas que hayan quedado obsoletas, sin hacer grandes superficies nuevas para las que no exista demanda ni un entorno adecuado». También sentencian: «hacer por hacer no es la solución si no se tienen en cuenta todas las necesidades».
La asociación de empresarios de la Safor mantienen la misma postura y aseguran que no es necesario más suelo industrial, misma respuesta que ofrece el Club de Gerentes de Torrent. Desde polígono Fuente del Jarro, añaden: «6) A corto plazo, no hace falta más suelo industrial porque hay suelo disponible en Táctica y L'Andana, aparte de naves ya construidas que han quedado vacías en Fuente del Jarro».
Santiago Salvador, presidente de Fepeval (federación de polígonos industriales del a Comunitat) asegura que la situación ha llegado ya a la normalidad. «Las maniobras de cambio de naves han finalizado ya». El problema ahora, según el presidente de la patronal, es que existe un gran desconocimiento sobre el estado del conjunto de los polígonos industriales de la Comunitat por lo que es necesario un «estudio exhaustivo en el que la gestión se priorice sobre la política».
Salvador mantiene que tras tocar fondo, ahora la actividad es prácticamente nula ya que la variación en el número de empresas en, por ejemplo, Fuente del Jarro, fue de la pérdida de una única empresas mientras que 2009 desaparecieron 32.
Nuevos actores
La realidad es que el mapa industrial de la Comunitat ha experimentado un cambio notable en los últimos años. Elche parque empresarial, que es uno de los principales polígonos industrial de la Comunitat Valenciana, es uno de los que se ha beneficiado de este cambio de naves. Actualmente el polígono industrial de Carrús, a 10 minutos del de Elche, se encuentra ocupado en su gran mayoría por empresas asiáticas. «Ello ha provocado que parte de las empresas nacionales ubicadas en el mismo hayan optado por trasladar sus instalaciones a este Parque Empresarial beneficiándose así, de las infraestructuras y servicios que disponemos», aseguran desde Elche Parque Empresarial.
La tendencia ha sido por tanto de acercarse hacia los polígonos que mejor ubicación y servicios dejando desérticos aquellos que nacieron de manera más especulativa, según confirman desde Fepeval.
Pese a estas líneas generales, cada polígono sigue siendo un mundo a parte. La mayoría no están completos pero, por ejemplo, el parque industrial Juan Carlos I que desde que en 2008 se completara la segunda fase se ha mantenido con 120 empresa y alrededor de 5.000 empleados pese a los Expedientes de Regulación de Empleo temporal realizados en Ford Almussafes y que han arrastado a este parque que vive en simbiosis con la factoría. Aunque la mayoría de los polígonos cuandos se les pregunta si hace falta más suelo industrial contestan que no, en el parque industrial Juan Carlos I son conscientes de que su ampliación no depende de ellos mismos sino de los futuros planes de la multinacional americana.
Precios a la baja
Aunque a nivel institucional desde Fepeval se argumenta que el descenso de precios no ofrece actualmente una tendencia bajista, el descalabro vivido en los últimos años ha sido notable. La Asociación de Empresarios de la Safor estima que la caída desde que empezó la crisis tanto en venta como en alquiler ronda el 30% mientras que el club de gerentes de Torrent rebaja el descenso hasta la banda del 12 al 25%. La agrupación comarcal de Moncada reconoce que los precios han bajado aunque considera complejo poner una cifra. El Parque Empresarial de Elche mantiene que al haberse convertido en un «enclave estratégico de localización empresarial, dotado de importantes infraestructuras y equipamientos, y con una excelente accesibilidad» la variación de precios «en general no significativa, salvo en hechos asilados».
Desde Fuente del Jarro piensan que durante 2010 se ha frenado la caída de empresas y «se observa que se van abriendo nuevos negocios, aprovechando los atractivos precios en alquiler de naves. En Fuente del Jarro quedan muy pocos solares vacíos, a diferencia del nuevo Parque Empresarial Táctica que tiene todavía mucho suelo disponible para edificar».
En el Juan Carlos I, ligado a la factoría Ford, la mayoría de naves son de propiedad de proveedores de la factoría por lo que la variación de precios ha sido mínima.
El Consell reubicará los polígonos que no son operativos
J. CARCELLER |
La Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana ya ha tomado forma mediante un decreto aprobado por el Consell que incluye 400 propuestas, 1.600 proyectos y los criterios de planificación para coordinar las actuaciones de las distintas Consellerias, en un «ambicioso» plan que «mira hacia el futuro» y que pretende garantizar el desarrollo sostenible de la región hasta 2030.
Una de sus principales directrices es la que se refiere a la ocupación «racional y sostenible del suelo para actividades económicas». Esta directriz propone, en materia de polígonos industriales, «reubicar los tejidos industriales y terciarios obsoletos o de localización inadecuada».
El trabajo se centrará ahora en elaborar el diagnóstico de aquellas zonas industriales que en su día florecieron sin ton ni son o al amparo de una necesidad coyuntural, y que en la actualidad han quedado desfasados, están infrautilizados o alejados de las principales infraestructuras de comunicación terrestre, ferroviaria o marítima.
La Directriz 92 de la Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana camina en sentido contrario a estos enclaves industriales y propone para futuros emplazamientos la necesidad de compatibilizar el uso del suelo con el mantenimiento de la infraestructura «verde» del territorio. Además, aboga por incentivar la promoción y gestión mancomunada de polígonos entre los municipios para actividades económicas, con el fin de «minimizar la ocupación del suelo y la fragmentación paisajística».
En este sentido apuesta por polígonos industriales cuya ubicación «reduzca el número y la distancia de los desplazamientos por motivos de trabajo mediante el equilibrio entre la localización de la población y el empleo». Y como no podía ser de otra forma, los polígonos industriales o áreas de actividades económicas siempre deberán estar ligadas a conceptos como una «elevada accesibilidad» y la disponibilidad de transporte intermodal.
Son todos ellos aspectos consensuados entre todos los sectores sociales y empresariales, ayuntamientos, colectivos y asociaciones, administraciones públicas y ciudadanos particulares. Insistiendo en los futuros crecimientos del suelo destinado a las actividades económicas, la Directriz 92 expone que los nuevos crecimientos de suelo deben partir «de los tejidos ya existentes procurando evitar la dispersión de estos usos en el territorio» y cuidando su impacto paisajístico con diseños arquitectónicos adecuados, sobre todo en los frentes visibles desde las carreteras.
El documento, una referencia para el futuro, quiere evitar a toda costa los continuos urbanizados y la formación de cinturones urbanos de usos de suelo industriales y terciarios.
Con todo, el primer condicionante que determinará futuras ocupaciones del suelo para actividades económicas, ya sean polígonos o grandes centros comerciales, será «la conservación de los valores ambientales, paisajísticos, económicos y culturales de la infraestructura verde», un entorno territorial que deberán definir los ayuntamientos «en la planificación territorial y urbanística del suelo, fijando también el índice máximo de ocupación de suelo para usos económicos.
El 90% acude en su coche
El 90,5 por ciento de los trabajadores, empresarios y clientes que acceden al Polígono Industrial Fuente del Jarro de Paterna lo hacen en el coche privado y solo el 3,65% utiliza el metro, el 2,19% el autobús y el 2,55% la motocicleta, según las conclusiones del Plan de Transporte que la Federación de Polígonos Empresariales de la Comunidad Valenciana. Según Fepeval, los problemas de tráfico del pasado han desaparecido.